Kiinteistöjen kuntoarviot ja elinkaari

Kiinteistön elinkaari alkaa sen valmistumisesta ja päättyy sen purkamiseen. Kiinteistön kuntoa arvioimalla ja korjauksia optimoimalla elinkaarta voidaan parhaassa tapauksessa venyttää huomattavasti ja pitää tuottavuus halutulla tasolla.

Tutkittua tietoa korjaustarpeen arviointiin

Kuntotutkimus tai kuntotarkastus antaa luotettavan tiedon kiinteistön kunnosta korjaushankkeiden oikeaan ajoittamiseen. Kun kiinteistön takuutarkastus on ajankohtainen, saat meiltä asiantuntevaa apua takuutöiden arviointiin.

Yli sata asiantuntijaamme palvelevat asiakkaitamme ympäri Suomen. Laadukkaiden tutkimusten lisäksi saat aina asiantuntevia neuvoja ja kumppanin, joka kantaa kanssasi vastuuta kiinteistösi hyvinvoinnista.

Service technician doing maintenance work .jpg

Putkistojen kuntotutkimukset

Putkiston kuntotutkimus auttaa oikean saneeraustavan ja ajankohdan valinnassa sekä ennaltaehkäisee vesivahinkoja.

Lämpöjohdot
Jäähdytysputket
Vesijohdot
Viemärit
Salaojat
Teollisuusputkistot (prosessiputket)
Sammutusvesiputkistot, sprinkleriputkistot

Putkiston kuntotutkimuksen avulla selvitetään putkistojen kunto ja jäljellä olevan käyttöikä. Putkiston kuntotutkimuksen avulla voidaan ennakoida tulevat korjaukset sekä välttää yllättävät vuodot, putkirikot ja turhat käyttökatkokset sekä niiden aiheuttamat asumishaitat vahinkoasunnossa ja sen vuodon vaikutusalueella. Se antaa myös tarpeellista tietoa mahdollisen putkiremontin aikataulun suunnitteluun, kustannusten ennakointiin, korjauksen laajuuteen sekä PTS-suunnitteluun.

Caverionin putkiston kuntotutkimus kattaa vesijohtojen, viemäreiden ja salaoja-, lämmitys- sekä jäähdytysjärjestelmien putkistot. Perinteisten putkiremontin korjausmenetelmien lisäksi selvitämme putkistojen jäljellä olevaa käyttöikää ja tulevien putkiremonttien korjaustapavaihtoehtoja sekä niiden toteutusajankohtia.

Yleisimmät tutkimusmenetelmämme ovat röntgenkuvaus ja putkien sisäpuolinen videokuvaus. Niillä pyritään selvittämään putkistojen rakenteellinen ja toiminnallinen kunto. Käytössämme olevat tutkimusvälineet ja -laitteet edustavat alan viimeisintä teknologiaa ja välineistö on käytettävissä koko maassa. Olemme myös aktiivisesti mukana uusien ja vanhojen tutkimusmenetelmien kehittämisessä.

Kuntotutkimukset toteuttavat ammattitaitoiset asiantuntijamme. He selvittävät puolueettomasti putkistojen kunnon, mahdolliset vuotoriskit, korjaustarpeet, suositeltavat uusimisajankohdat ja antavat kustannusarvion korjaustoimista. Kuntotutkimusta johtavat FISE-pätevöityneet LVV - järjestelmiin erikoistunut lämpö-, vesi-, viemärilaitteistojen kuntotutkijat.

Caverion on ollut mukana uuden, vuoden 2013, LVV-kuntotutkimusoppaan päivityksessä, joka julkaistiin osana Hometalkoot -ohjelmaa. Caverion on IF Vakuutusyhtiön Turvapartneri putkistojen kuntotutkimuksissa.

Putkiston kuntotutkimuksen edut

Putkistojen kunnon arvio ja tutkimus sekä riskien tunnistus
Mahdollistaa oikea-aikaiset teknisesti oikeat korjaustoimet
Auttaa ennaltaehkäisemään vuotoja, putkirikkoja ja käyttökatkoksia
Mahdollistaa korjaustoimenpiteiden kustannusten ennakointia
(LTS) Lyhyen tähtäimen suunnitelma ja (PTS) pitkän tähtäimen suunnitelma, edesauttaa hyvää kiinteistön huoltoa ja ylläpitoa

Standardit ja ohjeet

LVV-kuntotutkimusopas 2013, SuLVI
LVV-kuntotutkijan FISE-pätevyys (www.fise.fi)

Julkisivu- ja parveketutkimukset

Julkisivun- ja parvekkeiden kuntotutkimus kannattaa toteuttaa riittävän ajoissa.

Betonirakentamisen vuosikymmeninä rakentamisen laatuun ei aina ole kiinnitetty riittävää huomiota ja materiaaleissa sekä niiden käyttötavoissa on ollut puutteellisuuksia. Myöskään materiaalien käyttäytymistä ankarissa ilmasto-olosuhteissamme ole aina tunnettu riittävästi.

Erityisesti elementtitekniikalla rakennettujen kiinteistöjen julkisivuissa ja parvekkeissa esiintyy usein ikääntymisestä tai heikosta laadusta johtuvia vaurioita. Nämä vauriot ovat usein piileviä ja niiden todellisen kunnon voi selvittää luotettavasti ainoastaan laadukkaan kuntotutkimuksen avulla.

Caverionin julkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimuspalvelut kattavat kaikenlaisten julkisivujen tutkimukset vanhoista kalkkirappauksista nykyajan lämpörappauksiin. Käytössämme on nykyaikaiset liikkuva tutkimuskalusto, Betonirakenteiden kuntotutkija FISE- pätevyyksiä omaava ammattitaitoinen henkilöstö ja oma tutkimuslaboratorio. Kuntotutkimukset toteutetaan Suomen Betoniyhdistyksen kuntotutkimusoppaita mukaillen.

Rakenteiden säännöllinen tarkastaminen ja huolto on kestävyyden tae. Puutteellinen vedeneristys aiheuttaa rapautumista ja johtaa terästen ruostumiseen. Vaurioiden huomiotta jättäminen pahentaa tilannetta jatkuvasti.

Toimenpiteisiin kannattaa ryhtyä viivyttelemättä. Julkisivun kuntotutkimukset ja parvekkeiden kuntotutkimukset kannattaa tehdä jo ennen kuin näkyviä vaurioita on ilmaantunut. Tällöin suuret korjaukset on usein mahdollista välttää tai toteuttaa hallitusti ja kustannustehokkaasti. Kuntotutkimusten perusteella voidaan puuttua mahdollisten vaurioiden syihin ja voidaan valita oikea korjaustapa..

Mikäli vaurioita on näkyvissä, on kuntotutkimuksella jo kiire. Kuntotutkimuksen tilaaminen on aiheellista, jos:

betoni lohkeilee ja rapautuu, tai pinnoissa on halkeamia
maali- tai laattapinta irtoilee alustastaan, parvekkeiden alapinta hilseilee, näkyvissä on ruosteisia teräksiä tai ruskeita laikkuja merkkinä ruostumisesta
rakenteet vuotavat vettä eristeisiin tai sisätiloihin

Caverion julkisivu ja parvekkeiden kuntotutkimuksen näytteenotto on aina kattava ja tutkimusaikataulu ripeä.

Julkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimusten edut

Julkisivusaneerauksen oikea ajoittaminen
Korjauskustannusten hallinta
Auttaa oikea korjaustavan valinnassa
Rakenteiden turvallisuusriskit hallitaan
Kiinteistön arvo kohoaa

Standardit ja ohjeet

By42 Betonijulkisivun kuntotutkimus 2019
By 44 Rapatun julkisivun kuntotutkimus 1998

Kiinteistön kuntoarvio ja kuntotarkastus

Kuntotarkastus ja kuntoarvio on työkalu kiinteistön tekniseen ja taloudelliseen ylläpitoon. Puolueeton ja riippumaton kuntoarvio helpottaa päätöksentekoa. Kuntoarvio sisältää myös kiinteistölle tarkastuksen perusteella laaditun pitkän tähtäimen suunnitelman, eli PTS:n.

Kuntoarvio on parhaassa tapauksessa ennakoiva toimenpide, jossa selvitetään mitä tulevia korjaustarpeita PTS-suunnitelmaan on kirjattava ja budjetoitava seuraavina kymmenenä vuotena. Usein kuntoarvion taustalla on kiinteistön käyttäjien omia havaintoja ongelmista, vaurioista tai vuodoista. Toisaalta taustalla voi olla myös kiinteistön elinkaaren vaihe: juuri nyt saatetaan lähestyä niitä aikoja, jolloin kiinteistön peruskorjauksen hankesuunnittelu pitäisi käynnistää. Kuntoarvio auttaa selvittämään nämä korjaustarpeet ja niihin liittyvät korjausmenetelmät etukäteen, jolloin voidaan välttyä turhilta ja kalliilta yllätyksiltä.

Rakennuksen kunnon selvitys on paras aloittaa yleisellä kuntoarviolla ja edetä sen jälkeen tarkempiin tutkimuksiin tarvittaessa, jos ongelmia havaitaan. Näin tehdään vain tarpeellisia tutkimuksia ja kustannukset pysyvät kurissa. Saat käyttöösi tiedot, joiden pohjalta näet kiinteistösi korjaus- ja huoltotarpeet pitkälle tulevaisuuteen.

RT-kortiston suoritusohjeen mukainen arvio

Kuntoarvio laaditaan RT-kortiston suoritusohjeiden mukaisesti rakenne-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijoidemme yhteistyönä. Tarkastusta johtaa aina kokenut kuntoarvioitsija. Kiinteistön kuntoarvio eli kuntotarkastus on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin laajemmassa kuntotutkimuksessa. Kuntotarkastuksen yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa. Kuntotarkastus on selkeä tuote ja siihen löytyy suoritusohjeet (RT 18-10672). Laaja kuntotutkimus maksaa yleensä moninkertaisesti kuntoarviota enemmän.

Kiinteistön kuntoarvion pohjaksi saatetaan toteuttaa asukkaille tai tilojen käyttäjille suunnattu käyttäjäkysely. Caverion on luonut yhtenäisen arviointiprosessin, jolla varmistetaan palvelun korkea laatu, johdonmukaisuus ja kehittäminen.

Kuntoarvio PTS kunnossapitosuunnitelman laatimiseksi

Kiinteistön kuntoarvioraportissa esitetään ehdotus kunnossapitosuunnitelmasta kymmenen vuoden ajanjaksolle (taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS). Raportti sisältää listan välittömästi korjausta vaativista kohteista, aikataulutuksen tulevaisuuden huolto- ja korjaustoimenpiteistä sekä tulevista tarkastuksista kustannusarvioineen sekä antaa ohjeita energiankulutuksen pienentämiseen.

Tarvittaessa myös energiatalouden selvitys tai kosteuskartoitus

Caverionin kuntoarvioon voidaan liittää erilaisia lisäpalveluita. Tyypillisimmin lisäpalvelut liittyvät energiankulutukseen tai kosteuskartoituksiin. Kuntoarvio voi esimerkiksi sisältää laajennetun energiatalouden selvityksen, jossa esitetään lämmityksen, sähkön ja veden kulutuksissa havaitut poikkeamat ja verrataan kulutuslukemia julkaisuista saatuihin tilastotietoihin sekä aiempaan kulutukseen. Selvityksessä esitetään energiataloutta parantavat toimenpiteet kustannusarvioineen ja säästövaikutuksineen. Lisäksi voimme laskea käytönaikaisen hiilijalanjäljen ja vertailla sitä muihin vastaavan ikäisiin kiinteistöihin.

Peruskuntoarvio kattaa koko kiinteistön, ja tilat katselmoidaan otantana. Kuntoarvio voidaan suorittaa lisäksi kiinteistön tai rakennuksen osaan tai tilaan kuten kylpyhuoneisiin. Tällöin on kyse esimerkiksi märkätilojen kuntoarviosta., joka voidaan suorittaa myös peruskuntoarvion yhteydessä.

Kuntoarvio voidaan päivittää vuosittain kevyemmällä ja edullisemmalla kiinteistön määräaikaistarkastuksella. Kuntoarvion suositeltu päivitysväli on viisi vuotta.

Kiinteistön kuntoarvion edut

Riskien, kunnon ja korjaustarpeiden selvitys
Kiinteistön elinkaaren pidentäminen oikea-aikaisilla kunnossapitotoimenpiteillä
Taustatietoa päätöksentekoon ja budjetointiin
Kustannussäästöt oikea-aikaisilla toimenpiteillä ”ei liian aikaisin mutta ei myöskään liian myöhään”
Energiatehokkuuden kohentaminen

Sisäilma- ja kosteustekniset kuntotutkimukset

Kosteus- ja homevauriotutkimuksella saadaan selville kiinteistössä olevat ongelmat, mahdolliset sisäilmariskit sekä lähtötiedot korjaussuunnittelua varten. Vaurion laajuuden arvioimiseksi tehdään rakennetekninen arvio.

Jopa yli puolet rakennuksistamme kärsii eriasteisista kosteusvaurioista, ja homeongelmaa on tavattu joka neljännessä tapauksessa. Kun vesi tunkeutuu paikkaan, josta se ei kuivu tai tuuletu pois, ovat homekasvun edellytykset olemassa.

Kerrostaloissa vaurioita esiintyy eniten kosteissa tiloissa, etenkin 1950- ja 1970 -lukujen asunnoissa. Julkisista rakennuksista lähes puolessa on tavattu kosteusvaurioita. Riskit liittyvät erilaisiin rakentamistapoihin, kuten tasakatot, puuttuvat salaojat, maanpinnan väärät kallistukset ja rakenteiden tai alapohjan riittämätön tuuletus - vain muutamia mainitaksemme.

Kosteus- ja homevauriotutkimuksen menetelmät ja raportti
Tutkimus suunnitellaan palvelemaan teidän tarpeitanne ja käyttötarkoitusta. Kuntotutkimuksesta syntyy raportti, jossa on esitetty lähtötilanne, tutkimusmenetelmät, tutkimustulokset, johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset. Tarvittaessa siihen voidaan sisällyttää esimerkiksi korjauskustannusarviot.

Kosteus- ja homevauriotutkimuksella saadaan selville kohteessa olevat ongelmat, mahdolliset sisäilmariskit sekä lähtötiedot korjaussuunnittelua varten. Kuntotutkimuksessa käytettäviä menetelmiä ovat mm:

Lähtötilannekartoitus, tutkimussuunnitelma
Aistinvaraiset tarkastelut
Riskianalyysit ja rakennusfysikaaliset tarkastelut
Rakenneavaukset, rakenneselvitykset
Näytteenotto
Ilma- ja lämpövuotojen paikannukset
Kosteus- ja olosuhdemittaukset

Puolueeton sisäilmatutkimus

Pätevällä ja luotettavalla henkilökunnallamme on tarvittava kokemus ja resurssit tutkimusten suorittamiseen. Vaurioiden laajuuden arvioimiseksi rakenteista voidaan ottaa materiaalinäytteitä laboratoriotutkimuksia varten. Mikäli kosteus- ja homevaurioita ei ole nähtävissä, mutta homeongelmaa epäillään, voidaan kohteeseen tehdä sisäilmatutkimus.

Laaja palveluvalikoimamme mahdollistaa kokonaisvaltaisen palvelun sisäilmatutkimuksesta kiinteistö- ja rakennetutkimuksiin, korjaussuunnitteluun ja valvontaan. Katkeamattomalla palveluketjulla varmistetaan usein sujuvin lopputulos.

Kosteus- ja homevauriotutkimuksen edut

Kuntotutkimuksien kustannukset korjaushankkeissa ovat marginaaliset suhteessa korjauskustannuksiin. Ilman asianmukaista kuntotutkimusta korjaushakkeeseen aloittaminen on riskialtista ja vaarana on mahdollisten sisäilmaongelmien jatkuminen tai jopa pahentuminen.

Kosteusvaurion rakenteellisten syiden selvittäminen
Selkeät toimenpide-ehdotukset
Asumisterveyden ja -viihtyvyyden parantuminen
Mahdolliset riskit korjaustyön epäonnistumisesta pienenevät
Hyvä sisäilman laadun takaaminen
Apu rakennuksen elinkaaren hallinnassa

Märkätilojen kuntoarvio

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio.

Märkätiloilla on oma käyttöikänsä, kohteesta riippuen 15-25 vuotta. Ajoissa asiantuntijalla teetetty arvio tilojen kunnosta on viisasta kiinteistönpitoa, ennakoimalla vältetään kosteusvaurioriskit ajoissa. Vahingon jo tapahduttua voi korjauskustannus olla moninkertainen. Tulevat korjaustarpeet saadaan myös ajoitettua viisaasti muiden mahdollisten korjauksien yhteyteen.

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio. Caverionin laaja-alainen asiantuntemus ja kokemus auttavat parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen.

Kuntoarvio takuuajan päättyessä

Palvelu soveltuu erityisesti kohteisiin, joissa urakoitsijan kymmenvuotisvastuu on päättymässä, märkätilojen ikä alkaa olla 10-20 vuotta, tai kun eri-ikäisinä eri tavoin remontoitujen pesutilojen kunto ei ole tiedossa. Mahdollisen putkistosaneerauksen lähestyessä arvio märkätilojen kunnosta helpottaa valintaa saneeraustapojen välillä.

Märkätilojen kuntoarvio tehdään rakenteita rikkomatta perusteellisin silmämääräisin ja aistihavainnoin sekä kosteusindikaattorein. Lisäksi kerätään tiedot märkätilojen vedeneristeistä ja tehdyistä vedeneristystarkastuksista. Taloyhtiön märkätilojen kuntoarvioraportista selviää yhteenveto tiloista kuntoluokittain, korjaustarve ja korjauskustannukset. Samoin esitetään huoneistokohtaisesti mm. aistinvaraiset havainnot (pintarakenteiden kunto, LVV-kalusteet/laitteet, ilmanvaihto), kopolaatat, pintakosteuskartoitus ja huoneistoa koskevat korjauskustannukset/suositukset.