Kuntoarvio ja kuntokatselmus kertovat kiinteistösi nykytilan

Kuntoarvio tai kuntokatselmus kiinteistöllesi

Kuntoarvio tai kuntokatselmus kiinteistöllesi

Kiinteistön elinkaari alkaa sen valmistumisesta ja päättyy sen purkamiseen. Kiinteistön kuntoa arvioimalla ja korjauksia optimoimalla elinkaarta voidaan parhaassa tapauksessa venyttää huomattavasti ja pitää tuottavuus halutulla tasolla. 

 

Kuntoarviosta saat tutkittua tietoa kiinteistön korjaustarpeiden määrittämiseen

Kuntoarvion avulla hahmotat kiinteistösi rakenteiden, LVI- ja sähköjärjestelmien todellisen kunnon. Kuntoarvio tai kuntokatselmus antaa luotettavan tiedon kiinteistön kunnosta korjaushankkeiden oikeaan ajoittamiseen. Kun kiinteistön takuutarkastus on ajankohtainen, saat meiltä asiantuntevaa apua takuutöiden arviointiin.

Mikä on kuntoarvio?

Kuntoarviot ja kuntokatselmukset ovat tavanomaisesti rakenteita rikkomattomia, pääasiassa aistinvaraisesti toteuttavia tarkastuksia. Yleensä perusteena on RT-kortiston mukainen kuntoarvio, mutta kuntoarviota voidaan toteuttaa myös suppeampana tai laajempana, kiinteistösi tarpeiden mukaisesti. 

Asiantuntijamme palvelevat ympäri Suomen. Laadukkaiden kuntoarvioiden lisäksi saat aina asiantuntevia neuvoja ja kumppanin, joka kantaa kanssasi vastuuta kiinteistösi hyvinvoinnista.

 

Service technician doing maintenance work .jpg

Kuntoarvio laaditaan RT-kortiston suoritusohjeiden mukaisesti rakenne-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijoidemme yhteistyönä. Tarkastusta johtaa aina kokenut kuntoarvioitsija. Kiinteistön kuntoarvio eli kuntotarkastus on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin laajemmassa kuntotutkimuksessa.

Kuntotarkastuksen yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa. Kuntoarvio on selkeä tuote ja siihen löytyy suoritusohjeet RT-kortista. Kiinteistön kuntoarvion pohjaksi saatetaan toteuttaa asukkaille tai tilojen käyttäjille suunnattu käyttäjäkysely.

Caverionin kuntoarvioon voidaan liittää erilaisia lisäpalveluita. Tyypillisimmin lisäpalvelut liittyvät energiankulutukseen tai rakennusosien tarkempiin tarkastuksiin.

Kuntoarvio PTS kunnossapitosuunnitelma

Kiinteistön kuntoarvioraportissa esitetään ehdotus kunnossapitosuunnitelmasta kymmenen vuoden ajanjaksolle (pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS). Raportti sisältää listan välittömästi korjausta vaativista kohteista, aikataulutuksen tulevaisuuden korjaustoimenpiteistä sekä tulevista tarkastuksista kustannusarvioineen.

Kiinteistön kuntoarvion edut

  • Riskien, kunnon ja korjaustarpeiden selvitys
  • Kiinteistön elinkaaren pidentäminen oikea-aikaisilla kunnossapitotoimenpiteillä
  • Taustatietoa päätöksentekoon ja budjetointiin
  • Kustannussäästöt oikea-aikaisilla toimenpiteillä ”ei liian aikaisin mutta ei myöskään liian myöhään”
  • Energiatehokkuuden kohentaminen

Kevennetty kuntoarvio

Toisinaan tarvitaan RT-kortin mukaista kuntoarviota kevyempiä palveluita. Esimerkiksi kevennetty kuntoarvio. Ko. palvelu voidaan räätälöidä tarpeidesi mukaisesti sisällön osalta.

 Kevennetty kuntoarvioraportti sisältää tavanomaisesti:

  • Kohdekierroksen ja lähtötietoihin tutustumisen kuten kuntoarviossa.
  • Raporttivaihe on kuntoarviosta poiketen kevyempi. 
  • Laaditaan PTS-taulukko ja sen tueksi tiivistelmä ja lyhyt yhteenveto RAK, LVI ja S teknisten järjestelmien kunnosta.
  • RT kortin kuntoarviosta poiketen mm. energiatalous-osiota ei ole mukana ollenkaan.

Kevennetyn kuntoarvion tavoitteena on kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen arviointi sekä kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Kuntoarvio perustuu pääosin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja kiinteistön asiakirjoista saatuihin tietoihin. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia. Arvion avulla saadaan kokonaiskuva kiinteistön nykytilasta ja teknisestä kunnostan jolloin kunnossapitoja korjaustoimet voidaan mitoittaa ja ajoittaa oikein. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja sen pohjalta laadittu pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma (PTS) antavat hyvät lähtökohdat suunnitelmalliselle kiinteistönpidolle. Kuntoarvio tehdään ensimmäisen kerran enintään kymmenen vuotta vanhoille kiinteistöille ja sen jälkeen se päivitetään noin viiden vuoden välein.

Kiinteistön katsastus

Kiinteistön katsastus  on kuntoarvioiden rinnakkaistuote. Se on enemmän suunnattu isompien kiinteistömassojen haltuunottoon ja kunnon seurantaan. Ajatusmalli on, että palvelu on kohtalaisen kevyt ja sitä toistetaan esim. joka toinen tai kolmas vuosi kiinteistöön. Se voidaan toteuttaa rakennustekniikkaan tai koko kiinteistön järjestelmiin.  

Katsastus ja kevennetty kuntoarvio eroavat toisistaan. Katsatus on yleensä yhden asiantuntijan tekemä tarkastus kiinteistöön, jossa raportoidaan kohdekierroksella havaitut viat ja puutteet. Tarkastuksen ajatusmalli on se, että lähinnä viat, puutteet ja korjaustarpeet raportoidaan. Raporttipohjassa ei myöskään kuntoarvion tapaisesti ole erillisiä rakennekuvauksia ja se ei sisällä PTS-esitystä (ellei ole erikseen tilattu).  

Katsastukset tarjotaan yleensä siten, että yksi asiantuntija tekee kenttäkierroksen (yleensä RAK) ja muut ovat raporttivaiheessa apuna.

Urakoitsija on vastuussa takuuajan jälkeen 10 vuoden kuluessa vastaanotosta havaituista virheistä tai puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta / laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta, sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja vioista tai virheistä, joita ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana (käytännössä koskee vain piileviä vikoja). 10-vuotisvastuuasioihin voidaan lukea kuuluvaksi vain ne kaikki edellä mainitut seikat, jotka taloyhtiö voi näyttää toteen, että taloyhtiön vaatimus voi menestyä. 

Jos takuuaikana havaitun ja urakoitsijalle ilmoitetun virheen korjaaminen on epäonnistunut ja virhe uusiutuu takuuajan jälkeen, on virhe edelleen takuuajan vastuun piirissä. Myös kaikki takuuaikana kirjallisesti toimitetut reklamaatiot kuuluvat takuuajan vastuun piiriin. Takuuajan jälkeen reklamaatio tulee näyttää taloyhtiön puolelta toteen sekä vikojen ja virheiden tulee olla laadultaan 10-vuotisvastuuseen piiriin kuuluva. 

Caverion tarjoaa 10-vuotistarkastukset pääasiassa tehtynä kuntoarvion yhteydessä, jolloin saadaan yksityiskohtainen erittely kohteen mahdollisista vioista ja puutteista sekä selitteet kuuluvatko ne mahdollisesti urakoitsijan vastuulle vai ovatko ne kiinteistön normaalia kulumista. Lisäksi samalla saadaan laadittua kiinteistölle kunnossapitosuunnitelma (PTS) seuraavan 10 vuoden jaksolle.

Asuntokauppalaki velvoittaa myyjän eli perustajarakennuttajan järjestämään uudessa asunto-osakeyhtiössä vuositarkastuskokouksen 12–15 kuukauden kuluttua kiinteistön käyttöönottohyväksynnästä. Vuositarkastuksen toimittaminen on uuden asuntoyhtiön hallituksen ja isännöitsijän haasteellisimpia ja tärkeimpiä tehtäviä, johon on suhtauduttava vakavasti. Ulkopuolisen asiantuntijan toimesta keskitytään olennaiseen ja vältetään erimielisyyksiä aiheuttavat perusteettomat reklamaatiot kalliine riitoineen.

Asiantuntijat suorittavat kiinteistöön perusteellisen ennakkotarkastuksen ja ovat taloyhtiön, hallituksen ja isännöitsijän tukena mukana vuositarkastuskokouksessa. Havaitut puutteet kirjataan ylös ja tarvittaessa (yleensä) käydään uusintakierros, jossa katsotaan onko urakoitsija korjannut puutteet. Tietyissä tapauksissa myös vuositakuutarkastuksessa voi antaa PTS 10v ehdotelman. Tyypillisesti uudessa kiinteistössä se on hyvin huoltoluonteinen.

Caverion voi tarjota ko. palvelua usealla eri laajuusvaihtoehdolla. Laajassa versiossa käydään perusteellisesti läpi kohteen lähtöaineisto, suunnitelmat sekä korjaushistoria ja tehdään kohdekierros työryhmällä johon kuuluvat rakenne-, lvi- ja sähkötekniikan asiantuntijat. Kevyemmissä versioissa tarkastus voidaan tehdä sovituilta osin supistettuna.

Laadimme asiakkaan kanssa aina oikean tarkkuustason tekniselle kuntokatselmukselle.

Tarvittaessa TDD- raporttia voidaan laajentaa seuraavilla

  • Energy Efficiency Due Diligence
  • Service Due Diligence

Technical Due Diligence

Technical Due Diligence (TDD) eli tekninen kuntokatselmus toimii osana kiinteistökauppaa tai vuokrausta. Ko. palvelun voimme räätälöidä aina tarpeenmukaiseksi riippuen tapauksesta. Usein se on kuntoarvio, jota on täydennetty tarpeen mukaisilla aineiston selvittelyillä tai tutkimuksilla. TDD raportti tehdään suomeksi tai tarvittaessa myös englanniksi.

TDD antaa asiakkaalle yksiselitteisen tiedon kohteen kunnosta osana kiinteistökaupan asiakirjoja sekä tuottaa kiinteistöstä kattavan teknisen kuntoraportin.

  • TDD:ssä laaditaan kuntoarvion lisäksi tietoa mahdollisen kiinteistökaupan tueksi. Työ sisältää laajemman katsauksen kohteen asiakirjoihin ja suunnitelmiin (mm. suunnitelmien ajantasaisuus, korjaushistoria, aikaisemmat tutkimukset).
  • Kuntoarviossa teknisten järjestelmien nykytilaa tarkastellaan pistokoeluontoisesti. TDD:ssä kohdekierroksella tarkastellaan kuntoarviota laajemmin teknisten järjestelmien nykytilaa ja korjaustarpeita.
  • Kuntoarvion ja kiinteistön dokumentteihin tutustumiseen perusteella arvioidaan mahdollinen lisätutkimustarve sekä poikkeamat, jotka on syytä huomioida mahdollisen kiinteistökaupan yhteydessä.
  • TDD yhteydessä yleensä laaditaan myös korjaustarve-arvio (PTS-suunnitelma) seuraavan 10 vuoden jaksolle kiinteistössä.

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio. 

Märkätiloilla on oma käyttöikänsä, kohteesta riippuen 15-25 vuotta. Ajoissa asiantuntijalla teetetty arvio tilojen kunnosta on viisasta kiinteistönpitoa, 
ennakoimalla vältetään kosteusvaurioriskit ajoissa. Vahingon jo tapahduttua voi korjauskustannus olla moninkertainen. Tulevat korjaustarpeet saadaan myös ajoitettua viisaasti muiden mahdollisten korjauksien yhteyteen.

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio. Caverionin laaja-alainen asiantuntemus ja kokemus auttavat parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen.

Kuntoarvio takuuajan päättyessä

Palvelu soveltuu erityisesti kohteisiin, joissa urakoitsijan kymmenvuotisvastuu on päättymässä, märkätilojen ikä alkaa olla 10-20 vuotta, tai kun eri-ikäisinä eri tavoin remontoitujen pesutilojen kunto ei ole tiedossa. Mahdollisen putkistosaneerauksen lähestyessä arvio märkätilojen kunnosta helpottaa valintaa saneeraustapojen välillä.

Märkätilojen kuntoarvio tehdään rakenteita rikkomatta perusteellisin silmämääräisin ja aistihavainnoin sekä kosteusindikaattorein. Lisäksi kerätään tiedot märkätilojen vedeneristeistä ja tehdyistä vedeneristystarkastuksista. Taloyhtiön märkätilojen kuntoarvioraportista selviää yhteenveto tiloista kuntoluokittain, korjaustarve ja korjauskustannukset. Samoin esitetään huoneistokohtaisesti mm. aistinvaraiset havainnot (pintarakenteiden kunto, LVV-kalusteet/laitteet, ilmanvaihto), kopolaatat, pintakosteuskartoitus ja huoneistoa koskevat korjauskustannukset/suositukset.

Märkätilojen kuntoarviolla saatavat edut

  • Takuukorjausten tarpeen selvittäminen
  • Kosteusvaurioriskien ehkäiseminen
  • Kustannussäästöt linjasaneerauksen yhteydessä
 

Kysy lisää kuntoarviosta tai kuntokatselmuksesta

 
Mikko Tapojärvi
Mikko Tapojärvi

Myyntipäällikkö

 
 

Referenssi: Kiinteistöjen kuntoarviot ja kunnossapitosuunnitelmat Haminan-Asunnot Oy:lle

Teimme vuosien 2021-2024 aikana 35 kiinteistön kuntoarviot Hamina-Asunnot Oy:n kohteisiin. Projekti voitettiin julkisen kilpailutuksen kautta ja se toteutettiin kolmen vuoden aikana. Tavoitteena oli saada kattava kuva kiinteistöjen yleiskunnosta sekä laadukkaat kunnossapitosuunnitelmat (PTS) ja tulevien korjausten kustannusarviot.

Lue koko referenssitarina

haminan asunnot pikkukuva 2 600x400px.jpg

Kuntoarvion hinta – mitä kuntoarvio maksaa?

Kiintistön kuntoarvion hintaan vaikuttavat useat tekijät. Keskeisimpiä hintaan vaikuttavia asioita ovat kiinteistön koko ja tyyppi – esimerkiksi asuintalo, toimistorakennus tai teollisuuskiinteistö – sekä se, kuinka laaja ja syvällinen kuntoarvio halutaan tehdä. 

Laajemmat arviot, joissa tarkastellaan yksityiskohtaisesti kiinteistön rakenteita, LVIS-järjestelmiä tai mahdollisia sisäilmaongelmia, ovat luonnollisesti kalliimpia kuin suppeat kuntotarkastukset. Siksi kuntoarvion hinta muodostuu aina tapauskohtaisesti. Saat tarkan kustannusarvion kun otat yhteyttä asiantuntijaamme. Neuvomme myös, millä laajuudella kuntoarvio on järkevintä tehdä. 

Mitä kuntoarvio sisältää?

Tyypillisesti kuntoarvio laaditaan RT-kortiston suoritusohjeiden mukaisesti, jolloin kuntoarvion sisältö on standardoitu kattamaan rakenteet ja LVIS-järjestelmät. Toisin kuin kuntotutkimus, kuntoarvio toteutetaan rakenteita rikkomatta.

Kuntoarvioon voidaan myös liittää lisätutkimuksia, jos samalla halutaan selvittää esimerkiksi kiinteistön energiatehokkuuteen liittyviä asioita.

Toisaalta kuntoarvio voidaan tehdä myös kevennetymmin, jos ei tarvita kaikkea RT-kortistossa määritettyjä tietoja. Kevennetyssä kuntoarviossa ei ole mukana mm. energiatalousosioita.  

Kuntoarvion yleisimmät vaiheet

1. Esiselvitys
Kartoitetaan olemassa olevat rakennus- ja korjaustiedot 

2. Kohdetarkstus
 Rakenteiden ja talotekniikan tilanne kirjataan havainnoin, mittauksin ja valokuvin. 

3. Raportointi
Kohdetarkastuksessa löydetyt asioista muodostetaan selkeästi luettava raportti, joka voi sisältää esim. kiireellisyysluokitukset.  

4. Suositukset
Esim. energiatalouden, sisäilman tai tekniikan parantamiseen liittyvät saneeraus- ja ylläpitosuositukset.

Miten kuntoarvio eroaa kuntotutkimuksesta?

Siinä missä kuntotarkastus perustuu  aistinvaraisiin ja rakenteita rikkomattomiin menetelmiin, kuntotutkimus puolestaan voi sisältää avauksia, materiaalinäytteitä tai sisäilma-analyysiä. Kuntotutkimus on siis yleensä yksittäisen osa-alueen syvällisempi tutkimus, kun taas kuntoarvio on laajempi, mutta pinnallisempi tutkimus.

Kuinka usein kuntoarvio kannattaa päivittää?

Kuntoarvio kannattaa mieltä osaksi kiinteistön elinkaarta, jolloin se toimii säännöllisenä nykytila-analyysinä elinkaaren eri vaiheissa. Säännöllinen kuntoarvio auttaa varmistamaan, että korjaustoimenpiteet tulevat tehtyä ajoissa – ennen kuin kiinteistöön pääsee tapahtumaan suurempia ja kalliimpia vaurioita.

Ensimmäinen kuntoarvio kiinteistölle tehdään usein takuuajan jälkeen 10 vuoden kuluessa vastaanotosta, jolloin voidaan vielä reklamoida urakoitsijalle mahdollisista ongelmista. Kuntoarvio toistetaan useassa taloyhtiössä ja kiinteistössä 10 vuoden välein, jolloin voidaan samalla laatia kiinteistölle uusi kunnossapitosuunnitelma seuraavalle 10 vuoden jaksolle.  

Miksi kuntoarvio Caverionilta?

Caverionilta saat kuntoarvion ja muut tutkimukset asiantuntevasti toteutettuna koko Suomessa. Asiantuntemuksemme ja palveluvalikoimamme ulottuu hyvin syvälle, joten pystymme helposti auttamaan myös mahdollisissa jatkotutkimuksissa, mikäli kuntoarvion jälkeen halutaan pureutua tarkemmin yksittäiseen osa-alueeseen.  

Saat meiltä kuntoarvion seuraavilla kiinteistötyypeille: 

  • Asuinkiinteistöt
  • Teollisuuskiinteistöt
  • Toimisto- ja liikekiinteistöt
  • Logistiikkakiinteistöt ja varastot.

Tiimimme tekee yli 1200 erilaista tutkimusta vuosittain, joten kokemuksemme ei varmastikaan lopu kesken. 

Tutustu asiakkaidemme kokemuksiin

 

Lue lisää blogistamme

 

Kysy lisää kuntoarviosta tai muista tutkimuksista