Kiinteistöjen kuntoarviot ja katselmukset

Kuntoarvio laaditaan RT-kortiston suoritusohjeiden mukaisesti rakenne-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijoidemme yhteistyönä. Tarkastusta johtaa aina kokenut kuntoarvioitsija. Kiinteistön kuntoarvio eli kuntotarkastus on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin laajemmassa kuntotutkimuksessa.

Kuntotarkastuksen yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa. Kuntoarvio on selkeä tuote ja siihen löytyy suoritusohjeet RT-kortista. Kiinteistön kuntoarvion pohjaksi saatetaan toteuttaa asukkaille tai tilojen käyttäjille suunnattu käyttäjäkysely.

Caverionin kuntoarvioon voidaan liittää erilaisia lisäpalveluita. Tyypillisimmin lisäpalvelut liittyvät energiankulutukseen tai rakennusosien tarkempiin tarkastuksiin.

Kuntoarvio PTS kunnossapitosuunnitelma

Kiinteistön kuntoarvioraportissa esitetään ehdotus kunnossapitosuunnitelmasta kymmenen vuoden ajanjaksolle (pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS). Raportti sisältää listan välittömästi korjausta vaativista kohteista, aikataulutuksen tulevaisuuden korjaustoimenpiteistä sekä tulevista tarkastuksista kustannusarvioineen.

Kiinteistön kuntoarvion edut

• Riskien, kunnon ja korjaustarpeiden selvitys
• Kiinteistön elinkaaren pidentäminen oikea-aikaisilla kunnossapitotoimenpiteillä
• Taustatietoa päätöksentekoon ja budjetointiin
• Kustannussäästöt oikea-aikaisilla toimenpiteillä ”ei liian aikaisin mutta ei myöskään liian myöhään”
• Energiatehokkuuden kohentaminen

Kevennetty kuntoarvio

Toisinaan tarvitaan RT-kortin mukaista kuntoarviota kevyempiä palveluita. Esimerkiksi kevennetty kuntoarvio. Ko. palvelu voidaan räätälöidä tarpeidesi mukaisesti sisällön osalta.

 Kevennetty kuntoarvioraportti sisältää tavanomaisesti:

• Kohdekierroksen ja lähtötietoihin tutustumisen kuten kuntoarviossa.
• Raporttivaihe on kuntoarviosta poiketen kevyempi. 
• Laaditaan PTS-taulukko ja sen tueksi tiivistelmä ja lyhyt yhteenveto RAK, LVI ja S teknisten järjestelmien kunnosta.
• RT kortin kuntoarviosta poiketen mm. energiatalous-osiota ei ole mukana ollenkaan.

Kevennetyn kuntoarvion tavoitteena on kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen arviointi sekä kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Kuntoarvio perustuu pääosin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja kiinteistön asiakirjoista saatuihin tietoihin. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia. Arvion avulla saadaan kokonaiskuva kiinteistön nykytilasta ja teknisestä kunnostan jolloin kunnossapitoja korjaustoimet voidaan mitoittaa ja ajoittaa oikein. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja sen pohjalta laadittu pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma (PTS) antavat hyvät lähtökohdat suunnitelmalliselle kiinteistönpidolle. Kuntoarvio tehdään ensimmäisen kerran enintään kymmenen vuotta vanhoille kiinteistöille ja sen jälkeen se päivitetään noin viiden vuoden välein.

Kiinteistön katsastus

Kiinteistön katsastus  on kuntoarvioiden rinnakkaistuote. Se on enemmän suunnattu isompien kiinteistömassojen haltuunottoon ja kunnon seurantaan. Ajatusmalli on, että palvelu on kohtalaisen kevyt ja sitä toistetaan esim. joka toinen tai kolmas vuosi kiinteistöön. Se voidaan toteuttaa rakennustekniikkaan tai koko kiinteistön järjestelmiin.  

Katsastus ja kevennetty kuntoarvio eroavat toisistaan. Katsatus on yleensä yhden asiantuntijan tekemä tarkastus kiinteistöön, jossa raportoidaan kohdekierroksella havaitut viat ja puutteet. Tarkastuksen ajatusmalli on se, että lähinnä viat, puutteet ja korjaustarpeet raportoidaan. Raporttipohjassa ei myöskään kuntoarvion tapaisesti ole erillisiä rakennekuvauksia ja se ei sisällä PTS-esitystä (ellei ole erikseen tilattu).  

Katsastukset tarjotaan yleensä siten, että yksi asiantuntija tekee kenttäkierroksen (yleensä RAK) ja muut ovat raporttivaiheessa apuna.

Urakoitsija on vastuussa takuuajan jälkeen 10 vuoden kuluessa vastaanotosta havaituista virheistä tai puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta / laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta, sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja vioista tai virheistä, joita ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana (käytännössä koskee vain piileviä vikoja). 10-vuotisvastuuasioihin voidaan lukea kuuluvaksi vain ne kaikki edellä mainitut seikat, jotka taloyhtiö voi näyttää toteen, että taloyhtiön vaatimus voi menestyä. 

Jos takuuaikana havaitun ja urakoitsijalle ilmoitetun virheen korjaaminen on epäonnistunut ja virhe uusiutuu takuuajan jälkeen, on virhe edelleen takuuajan vastuun piirissä. Myös kaikki takuuaikana kirjallisesti toimitetut reklamaatiot kuuluvat takuuajan vastuun piiriin. Takuuajan jälkeen reklamaatio tulee näyttää taloyhtiön puolelta toteen sekä vikojen ja virheiden tulee olla laadultaan 10-vuotisvastuuseen piiriin kuuluva. 

Caverion tarjoaa 10-vuotistarkastukset pääasiassa tehtynä kuntoarvion yhteydessä, jolloin saadaan yksityiskohtainen erittely kohteen mahdollisista vioista ja puutteista sekä selitteet kuuluvatko ne mahdollisesti urakoitsijan vastuulle vai ovatko ne kiinteistön normaalia kulumista. Lisäksi samalla saadaan laadittua kiinteistölle kunnossapitosuunnitelma (PTS) seuraavan 10 vuoden jaksolle.

Asuntokauppalaki velvoittaa myyjän eli perustajarakennuttajan järjestämään uudessa asunto-osakeyhtiössä vuositarkastuskokouksen 12–15 kuukauden kuluttua kiinteistön käyttöönottohyväksynnästä. Vuositarkastuksen toimittaminen on uuden asuntoyhtiön hallituksen ja isännöitsijän haasteellisimpia ja tärkeimpiä tehtäviä, johon on suhtauduttava vakavasti. Ulkopuolisen asiantuntijan toimesta keskitytään olennaiseen ja vältetään erimielisyyksiä aiheuttavat perusteettomat reklamaatiot kalliine riitoineen.

Asiantuntijat suorittavat kiinteistöön perusteellisen ennakkotarkastuksen ja ovat taloyhtiön, hallituksen ja isännöitsijän tukena mukana vuositarkastuskokouksessa. Havaitut puutteet kirjataan ylös ja tarvittaessa (yleensä) käydään uusintakierros, jossa katsotaan onko urakoitsija korjannut puutteet. Tietyissä tapauksissa myös vuositakuutarkastuksessa voi antaa PTS 10v ehdotelman. Tyypillisesti uudessa kiinteistössä se on hyvin huoltoluonteinen.

Caverion voi tarjota ko. palvelua usealla eri laajuusvaihtoehdolla. Laajassa versiossa käydään perusteellisesti läpi kohteen lähtöaineisto, suunnitelmat sekä korjaushistoria ja tehdään kohdekierros työryhmällä johon kuuluvat rakenne-, lvi- ja sähkötekniikan asiantuntijat. Kevyemmissä versioissa tarkastus voidaan tehdä sovituilta osin supistettuna.

Laadimme asiakkaan kanssa aina oikean tarkkuustason tekniselle kuntokatselmukselle.

Tarvittaessa TDD- raporttia voidaan laajentaa seuraavilla

• Energy Efficiency Due Diligence
• Service Due Diligence

Technical Due Diligence

Technical Due Diligence (TDD) eli tekninen kuntokatselmus toimii osana kiinteistökauppaa tai vuokrausta. Ko. palvelun voimme räätälöidä aina tarpeenmukaiseksi riippuen tapauksesta. Usein se on kuntoarvio, jota on täydennetty tarpeen mukaisilla aineiston selvittelyillä tai tutkimuksilla. TDD raportti tehdään suomeksi tai tarvittaessa myös englanniksi.

TDD antaa asiakkaalle yksiselitteisen tiedon kohteen kunnosta osana kiinteistökaupan asiakirjoja sekä tuottaa kiinteistöstä kattavan teknisen kuntoraportin.

• TDD:ssä laaditaan kuntoarvion lisäksi tietoa mahdollisen kiinteistökaupan tueksi. Työ sisältää laajemman katsauksen kohteen asiakirjoihin ja suunnitelmiin (mm. suunnitelmien ajantasaisuus, korjaushistoria, aikaisemmat tutkimukset).
• Kuntoarviossa teknisten järjestelmien nykytilaa tarkastellaan pistokoeluontoisesti. TDD:ssä kohdekierroksella tarkastellaan kuntoarviota laajemmin teknisten järjestelmien nykytilaa ja korjaustarpeita.
• Kuntoarvion ja kiinteistön dokumentteihin tutustumiseen perusteella arvioidaan mahdollinen lisätutkimustarve sekä poikkeamat, jotka on syytä huomioida mahdollisen kiinteistökaupan yhteydessä.
• TDD yhteydessä yleensä laaditaan myös korjaustarve-arvio (PTS-suunnitelma) seuraavan 10 vuoden jaksolle kiinteistössä.

Kuntotarkastus ja kuntoarvio on työkalu kiinteistön tekniseen ja taloudelliseen ylläpitoon. Puolueeton ja riippumaton kuntoarvio helpottaa päätöksentekoa. Kuntoarvio sisältää myös kiinteistölle tarkastuksen perusteella laaditun pitkän tähtäimen suunnitelman, eli PTS:n.

Kuntoarvio on parhaassa tapauksessa ennakoiva toimenpide, jossa selvitetään mitä tulevia korjaustarpeita PTS-suunnitelmaan on kirjattava ja budjetoitava seuraavina kymmenenä vuotena. Usein kuntoarvion taustalla on kiinteistön käyttäjien omia havaintoja ongelmista, vaurioista tai vuodoista. Toisaalta taustalla voi olla myös kiinteistön elinkaaren vaihe: juuri nyt saatetaan lähestyä niitä aikoja, jolloin kiinteistön peruskorjauksen hankesuunnittelu pitäisi käynnistää. Kuntoarvio auttaa selvittämään nämä korjaustarpeet ja niihin liittyvät korjausmenetelmät etukäteen, jolloin voidaan välttyä turhilta ja kalliilta yllätyksiltä.

Rakennuksen kunnon selvitys on paras aloittaa yleisellä kuntoarviolla ja edetä sen jälkeen tarkempiin tutkimuksiin tarvittaessa, jos ongelmia havaitaan. Näin tehdään vain tarpeellisia tutkimuksia ja kustannukset pysyvät kurissa. Saat käyttöösi tiedot, joiden pohjalta näet kiinteistösi korjaus- ja huoltotarpeet pitkälle tulevaisuuteen.

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio. 

Märkätiloilla on oma käyttöikänsä, kohteesta riippuen 15-25 vuotta. Ajoissa asiantuntijalla teetetty arvio tilojen kunnosta on viisasta kiinteistönpitoa, ennakoimalla vältetään kosteusvaurioriskit ajoissa. Vahingon jo tapahduttua voi korjauskustannus olla moninkertainen. Tulevat korjaustarpeet saadaan myös ajoitettua viisaasti muiden mahdollisten korjauksien yhteyteen.

Caverionin suorittaman kuntoarvion avulla saadaan selville märkätilojen nykykunto, mahdolliset kosteusvaurioriskit, tilan jäljellä oleva tekninen käyttöikä sekä korjaustarpeen kiireellisyys ja kustannusarvio. Caverionin laaja-alainen asiantuntemus ja kokemus auttavat parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen.