Riku Mandelin,

16.10.2018

Kiinteistöt

Pääkaupunkiseudun väkiluku kasvoi vuonna 2017 yli 18 000 asukkaan verran ja luvun uskotaan ylittävän puolentoista miljoonan rajan kahden vuoden sisällä. Asukasmäärän kasvaessa muokkautuvat myös kaupungin rakenteet. Miten muutokset vaikuttavat toimitiloihin? Mitä alueita toimitilasijoittajien kannattaisi erityisesti pitää silmällä? Perehtymällä viimeisimpään tietoon muun muassa liikennehankkeista voi saada paitsi katsauksen nykyiseen myös vilkaisun tulevaan aluekehitykseen.  

Ensimmäiseksi on syytä huomauttaa, että alueiden kehitys on varsinkin toimitilojen osalta aina pitkäjänteistä puuhaa. Esimerkiksi Vantaan Kivistö on alue, jota halutaan kehittää, mutta konkreettisia toimia ei ole asuntorakentamisen lisäksi juurikaan vielä tehty. Toimitilat tulevat alueille usein viimeisenä, kun muu infra – liikenneyhteydet, kodit, kaupat – ovat kohdillaan, ellei kyseessä sitten ole puhtaasti toimitiloille suunniteltu alue. 
Kannattaakin siis pitää silmällä kaupunkien tiedotusta uusien kaupunginosien kehityksestä. Esimerkiksi Helsingin kaupungilla on oma sivustonsa, jossa seurataan uusien kaupunginosien rakentumista.

Saavutettavuus ennen kaikkea

Saavutettavuus vaikuttaa olennaisesti alueen kiinnostavuuteen niin pääkaupunkiseudulla kuin muuallakin Suomessa. Parhaan kuvan alueiden kehityksestä saa yhdistämällä dataa nykytilanteesta tietoon kaupunkien tulevista kehityshankkeista. 

Helsingin yliopiston Digital Geography Lab on tutkinut pääkaupunkiseudun (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) alueiden saavutettavuutta jo yhdeksän vuoden ajan. Tuorein tutkimus paljastaa muun muassa, että saavutettavuudeltaan parhaat alueet ovat siirtyneet pääkaupunkiseudulla pohjoisemmaksi viimeisen viiden vuoden aikana. Tutkimusryhmän käyttämät aineistot ovat avoimesti saatavilla. 

Pääkaupunkiseudun suuret liikennehankkeet Kehärata ja Länsimetro ovat vaikuttaneet vahvasti eri alueiden kehitykseen viime vuosina. Kun esimerkiksi Espoo sijoitti metroon miljardin, sijoitus loi viiden miljardin edestä mahdollisuuksia rakentaa maan päälle. Kaupunki-infran kehitys tuo automaattisesti mukanaan hyviä mahdollisuuksia myös toimitilojen rakentamiseen. 

Pääkaupunkiseudun kiinnostavimmat alueet

Aviapoliksen alue on tällä hetkellä kiinnostavimpia alueita toimitilojen näkökulmasta, sillä alueen liikennevirrat ovat kasvussa. Alueelle on jo rakennettu paljon, muun muassa Aviabulevardi-toimistohotelli. Aluetta ei turhaan olekaan tituleerattu PK-seudun nopeimmin kasvavaksi yritysalueeksi. 

Muita kiinnostavia alueita ovat tällä hetkellä esimerkiksi Vallilan konepajan alue, Leppävaara sekä Salmisaarenaukio. Kasvualueisiin kuuluvat myös esimerkiksi Keilaniemen asemat ja tunnelit sekä tornitalot, joihin on tulossa runsaasti lisää toimistoja.

Helsingin keskusta on aina varma valinta. Ulkomaisten sijoittajien jatkuva kiinnostus nostaa jatkuvasti alueen hintoja, varsinkin kun keskustassa ollaan myös kehittämässä toimistoista asuntoja.
 
Kiinnostavaa kuitenkin on, että pääkaupunkiseudulla tuotot toimistotiloista ovat laskeneet jo 50 vuotta. Aikaisemmin saatua arvonkehitystä ei enää tapahdu. Kuitenkin tuotot Helsingin keskustassa ovat edelleen hyvät verrattuna esimerkiksi Saksaan tai Britanniaan, joissa tuotto on kahta prosenttia, kun Suomessa se on keskustoissa neljän prosentin luokkaa. 

Suuret kaupungit vs maakuntien kehityshankkeet 

Toimistot ovat luonnollisesti hyvin keskittyneitä kaupunkeihin, erityisesti pääkaupunkiseudulle. Maakunnissakin on kuitenkin erilaisia kiinteistökehityshankkeita ja ympäri Suomen löytyy vanhoja rakennuksia, joille kaivattaisiin uutta kaupallista käyttöä. Kaupungistumisen trendiin kannattaa luottaa myös maakuntakeskuksissa, jos etsii korkeampaa tuottoa sijoitukselleen. Korkeampi tuotto edellyttää kuitenkin rohkeutta suurempaan riskinottoon.

Kehityshankkeiden etenemisessä on hurjia eroja. Monesti pienemmillä paikkakunnilla projektit etenevät nopeammin, kun taas pääkaupunkiseudulla projektit ovat suurempia ja hitaampia. Toisaalta esimerkiksi Turku on perinteisesti ollut innovatiivinen kaupunki, jossa hankkeet liikkuvat melko nopeasti. Pienemmillä paikkakunnilla on oltava innovatiivinen ja ketterä, mikäli haluaa kilpailla PK-seudun kanssa.

Toimistokiinteistörakentamisen trendit

Kaupungit muuttuvat ja niin muuttuvat myös työnteon tavat. Selkeitä suuria trendejä nyt ovat monitoimitilat ja muunneltavuus. Tämä käy ilmi myös suuresta vuokralaistutkimuksestamme, jossa kysyimme suomalaisten yrityspäättäjien toiveita toimitilojen suhteen. Monitoimitilat ovat korvanneet huoneet, ja suurten neuvotteluhuoneiden sijaan kaivataan muun muassa pieniä puhelinkoppeja. Selkeästi näkyy myös, että toimistoneliöiden kysyntä laskee, kun tilatehokkuus kasvaa.Taloteknisestä näkökulmasta isoin muutos ovat lämmitysjärjestelmä: ennen talot tehtiin yhdellä lämmitysjärjestelmällä, nykyisin useimmiten hybridinä. Myös turvallisuuteen panostetaan. Kamera- ja kulunvalvonta on lisääntynyt, ja kulunvalvonnan avulla myös voidaan jakaa tiloja eri tarkoituksiin. Suuret pääkonttorimonumentit ovat jääneet pitkälti historiaan. Myös vihreät arvot ja energian kulutus ovat nostaneet päätään ja toimistotilojen hiilijalanjälki kokonaisuudessaan kiinnostaa. 

Lyhyesti:

• Pääkaupunkiseutu varma valinta
• Saavutettavuus tärkeää: tutki nykydataa ja tarkkaile tulevia liikennehankkeita, ne määrittävät lopulta toimitilojenkin sijainnit
• PK-hankkeet voivat edetä hitaasti, maakunnat usein ketterämpiä
• Maakuntien hankkeissa korkeampia tuottoja, mutta riskialttiimpia
• Seuraa PK-seudulla erityisesti Aviapoliksen ja Vallilan alueita
• Lue vuokralaistutkimuksesta vinkkejä siihen, mitä toimitiloilta halutaan