Caverion Blogi

Riskit rakentajan harteille ja kunnan kiinteistöt kuntoon elinkaarimallilla


Riku MandelinRiku Mandelin, elo 15, 2017

Jos auton todellinen hinta koostuu ostohinnan lisäksi ylläpidosta, bensan kulutuksesta ja huolto- ja korjauskustannuksista, niin myös kiinteistöjen kustannuksia tulisi ajatella kertainvestointien sijaan pitemmällä aikavälillä. Siitä huolimatta suurin osa kuntien kiinteistöistä toteutetaan edelleenkin perinteisellä urakkamallilla, ja elinkaarirakentaminen alkoi yleistyä kunnissa vasta viime vuosikymmenen taitteessa. Mutta miltä näyttää julkisten kiinteistöjen lähitulevaisuus?

Rakennusten sisäilmaongelmat nousevat otsikoihin säännöllisin väliajoin. Syitä voi olla monia, ja osa ongelmaa on se, ettei aiheuttajaa ole aina helppo paikantaa ajoissa: sisäilmaongelmien syynä voi olla yhtä hyvin puutteellinen ilmastointi, virheet rakennusvaiheessa tai kiinteistöjen puutteellinen huolto.

Entä jos nämä ja muut vastaavat riskit siirrettäisiin pois kunnilta rakentajan harteille? Elinkaarimallissa toteuttaja sitoutuu huolehtimaan kiinteistöistä kymmenien vuosien pituisen sopimuskauden ajan, mikä sitouttaa rakentajaa huolehtimaan siitä, että kaikki sujuu asianmukaisesti alusta asti. Kunnat maksavat sopimusehtojen mukaisesta ylläpidosta ainoastaan kiinteää palvelumaksua, ja vastineeksi ne saavat toimivia ja laadukkaita kiinteistöjä, jotka ovat käyttökunnossa myös vuosikymmenten jälkeen. Kiinteistön ylläpitoon voisi kuulua sopimuksesta riippuen esimerkiksi kiinteistönhoito, kunnossapito, siivous ja tarvittaessa jopa vahtimestaripalvelut.

Elinkaarimalli siis toisin sanoen takaa laadun jo rakennusvaiheessa, mutta sillä on muitakin selkeitä etuja verrattuna perinteiseen urakkamalliin. Kuntien näkökulmasta ehkä suurimpia niistä ovat kustannustehokkuus ja kiinteistöjen elinkaaren pidentyminen. Kiinteistön teknisten palveluiden keskittäminen yhdelle organisaatiolle on aina tehokkaampaa kuin niiden hajautettu ulkoistaminen. Kun kaiken takana on yksi ja sama toimija, kiinteistöjen energiankulutusta ja mahdollisten vikojen ilmenemistä voidaan seurata reaaliaikaisesti etävalvonnalla ja peruskorjaukset ja tarvittavat huoltotoimenpiteet on mahdollista tehdä hyvissä ajoin. Oman problematiikkansa ylläpitoon tuo myös kiinteistöjen jatkuva teknistyminen, joka edellyttää huoltohenkilökunnalta monipuolista teknistä erityisosaamista.

Elinkaarirakentamisessa kiinnitetään huomiota muuntojoustavuuteen jo rakennusvaiheessa: kun kuntalaisten ikärakenne muuttuu, päiväkotien sijaan voi tulla tarve palvelutaloille, ja kiinteistöjen tulisi taipua näihin erilaisiin tarpeisiin. Pidemmällä tähtäyksellä elinkaarirakentaminen myös keventää kuntien taakkaa, kun niiden ei tarvitse tärkeimmän tehtävänsä eli palvelujen tuottamisen ohessa ylläpitää ja huoltaa raskasta kiinteistömassaa. Malli sopii sekä uudis- että korjausrakentamiseen.

Elinkaarimallissa vastuu säilyy koko rakennus- ja ylläpitovaiheen ajan toteuttajalla, joka sitoutuu projektiin perinteistä urakkaa huomattavasti pidemmäksi ajaksi. Mallin avulla rakennusten ylläpito ja huolto paranevat ja kuntalaisten käyttöön voidaan tarjota laadukkaita rakennuksia ja samalla  kuntien taloudelliset riskit on mahdollista minimoida. Kuntien näkökulmasta elinkaarimallissa on kyse ennen kaikkea riskienhallinnasta, kun rakennusten suunnittelu, toteutus ja käyttö yhdistetään kustannustehokkaaksi kokonaisuudeksi.

Liiketoimintajohtaja

Riku Mandelin
040 8402480

Lue myös blogikirjoitukset:

Tulevaisuuden kunta – kiinteistöpalveluiden ostaja vai tuottaja?

Puhdas sisäilma on vastuun kantamista

 


Katso alta, kuinka Huhtasuon koulu- ja päiväkotikeskus on hyötynyt elinkaari-ajattelusta. Lue lisää projektista täältä.

 

 
 


Leave a comment